Jak zrobić plan finansowy hotelu? Ostateczny Plan Finansowy w Excelu!

Tak więc, zdecydowałeś się założyć lub po prostu zastanawiałeś się, co by się stało, gdybyś otworzył swój własny hotel.

Może nadal masz wątpliwości?... Lub po prostu chcesz poznać główny proces, jak zrobić dokładne finansowe studium wykonalności przed otwarciem.

To świetnie.

W tym artykule, będziemy starali się dać odpowiedzi na te trzy główne sekcje poniżej:

Pewnie już wcześniej myślałeś o wszystkich powyższych pozycjach. Jednak wymienienie ich pozycja po pozycji i określenie ich ilościowo wyjaśni cały proces nawet na papierze.

Rentowność hotelu:

Jest jedno wspólne słowo, które kształtuje strukturę i przyszłość każdego przedsiębiorstwa.

"PROFIT". prawda?

Jednak osiąganie zysku nie może być jedynym wyznacznikiem.

Jak można się domyślić, studia wykonalności są kamieniami milowymi inwestycji. Trzeba je nie tylko wykonać, ale i zrobić porządnie. Powinno być w stanie ocenić, czy podjęcie danego działania ma sens, czy też nie. Rozwińmy to...

W takim razie, (unikając wartości pieniądza na przestrzeni lat) z podstawową matematyką;

Dlaczego miałbym wkładać swoje pieniądze w tego rodzaju inwestycję, jeśli zainwestowaną kwotę otrzymam dopiero za 8 lat?

Jeśli roczne stopy procentowe są wyższe niż co najmniej 1%, dlaczego miałbym ryzykować i uzyskać tę samą kwotę pieniędzy, skoro mógłbym je mieć, gdy są wolne od ryzyka?

Dlatego raport wykonalności powinien zawierać również informacje o:

• Breakeven Point (gdzie skumulowany zysk spotyka się z początkowym kosztem inwestycji),
• Wartość bieżącą netto Twojego projektu w danych warunkach czasowych lub
• Wewnętrzną stopę zwrotu, aby sprawdzić roczną ekspansję finansową mojego projektu.

Ten wpis na blogu przedstawia krok po kroku, jak rozpocząć działalność hotelarską i przejść przez to, jak skonfigurować finanse własności w programie Excel.

Będziemy dzielić to studium wykonalności pod 3 kategorie dla lepszego zrozumienia.

1. Założenia
2. Koszty
3. Raporty
 

Zacznijmy więc od sekcji Założenia.

1.Założenia

W tej sekcji musisz pomyśleć o wszystkich czynnikach, które mogą mieć wpływ na wszystkie kanały przychodów Hotelu.

Nie tylko stawka nocna lub ile jest pokoi, ale także inne czynniki, takie jak stopień obłożenia ze względu na sezonowe trendy, średni rabat dla każdego miesiąca ze względu na mniejszy popyt w niektórych miesiącach, inne kanały przychodów oprócz pokoi, roczny wzrost cen, itp.

Zacznijmy więc wymieniać czynniki, które wpływają na te założenia...

1.1 Trendy i ceny

Ustalanie cen jest delikatną kwestią w tym temacie i może na nią wpływać wiele czynników. W tej części omówimy następujące czynniki:

1) Maksymalnym obłożeniu (Maximum Occupancy Rate)
2) Trendy sezonowe
3) Średnie rabaty

Ale najpierw należy spisać wszystkie jednostki zakwaterowania, ich cenę za noc, liczbę dostępnych jednostek i liczbę osób do pobytu. To da Ci ogólny pogląd na to, co możesz zaoferować klientom.

Teraz możemy omówić trendy, które będą miały wpływ na tę tabelę.

Zacznijmy od wskaźnika maksymalnego obłożenia.

Maximum Occupancy Rate:

Po założeniu hotelu będziesz musiał stać się znany, aby być w stanie osiągnąć maksymalne obłożenie. Więc nie będzie w stanie dać wszystkie swoje pokoje każdego dnia. Będziesz potrzebował reklamy, rozgłosu, referencji, aby zwiększyć jakość swojej marki.

Właściwie, możesz myśleć o tym jak o cyklu życia produktu:

Ponieważ jesteś właśnie w części wprowadzającej, musisz również przyjąć założenia dotyczące Rocznego Maksymalnego Obłożenia (Yearly Maximum Occupancy Rates). Więc pytanie, które należy zadać powinno brzmieć

"Ilu osób muszę się spodziewać każdego roku w porównaniu do mojej maksymalnej pojemności?".

Możemy spodziewać się tego rodzaju wyników dla Maximum Occupancy Rate w pierwszych pięciu latach jego działalności.

Należy uważać na to, aby Twoje założenie dotyczące przychodów miało pozytywną korelację z maksymalnym obłożeniem. Maximum Occupancy Rate jest czynnikiem, którego nie można uniknąć.

Trendy sezonowe:

Pory roku mają znaczący wpływ na wiele sektorów. To jest rzeczywiście jeden z nich. Ludzie zazwyczaj mają tendencję do wyjazdu na wycieczkę w lecie, więc zaczynają szukać ładnych hoteli, gdzie mają się zatrzymać. I jak zawsze w lecie (oprócz zaawansowanych rezerwacji hotelowych), ceny wzrastają !!!

To właśnie oznacza trend sezonowy.

Tak więc, ponieważ ceny, które zamierzasz ustawić w każdym miesiącu będą się różnić, musisz uwzględnić czynnik sezonowego trendu obłożenia w swoich założeniach, aby Twoje przewidywania były znacznie silniejsze.

Średni rabat:

Jak mówiliśmy w poprzednim czynniku, ze względu na Trendy Sezonowe, możesz mieć mniej klientów w porównaniu do sezonów z trendami. To jest powód, dla którego możesz chcieć obniżyć swoje ceny, aby przyciągnąć klientów.

Tak więc, w tym przypadku, logiczne będzie wprowadzenie danych dotyczących średniego rabatu dla każdego mniej popytowego miesiąca, aby zwiększyć segment rynku hotelu. Po tym wszystkim, to jest to, czego szukamy. Niższa cena, więcej klientów do przyciągnięcia, więcej rozgłosu, więcej reputacji, więcej pieniędzy...

1.2 Inne kanały przychodów

Zakwaterowanie będzie twoim głównym kanałem dochodu, jednakże najprawdopodobniej nie będzie to jedyny kanał. Będziesz musiał poszukać innych kanałów, które będą generować dochód dla twojego dobra.

Udogodnienia takie jak bary, sklepy czy SPA zazwyczaj nie są wliczone w dzienną cenę hotelu. Możesz pomyśleć o stworzeniu tego typu udogodnień, aby wygenerować dodatkowy dochód dla twojego zysku netto.

1.3 Podwyższanie cen

Kiedy twoja marka zacznie się umacniać, możesz podnieść nocne stawki za zakwaterowanie i/lub usługi/produkty w innych obiektach.

Ze względu na wzrost cen w różnych okresach, statyczne ceny mogą nie dać najlepszych rezultatów. Ponieważ będziesz obliczał założenia na każdy rok z poziomem cen z pierwszego roku.

Jednakże, pozostawienie luki, w której można kontrolować wzrost cen w poszczególnych okresach, da Ci również dynamiczność w sprawdzaniu przychodów każdego okresu.

Po uwzględnieniu tych wszystkich determinantów, Twoje założenia będą bliższe rzeczywistości. Masz wszystkie dane potrzebne do obliczenia miesięcznego przychodu dla danego typu zakwaterowania, w tym maksymalne obłożenie, sezonowy trend i średni rabat.

Możesz zintegrować wszystkie dane, które posiadasz z czynnikami i determinantami, o których wspomnieliśmy, aby uzyskać przychody z każdego kanału przychodu w poszczególnych okresach.

Tak więc, rozmawialiśmy o czynnikach, które wpływają na założenia. Teraz nadszedł czas, aby porozmawiać o drugiej stronie medalu.

"Kosztach".

2.Koszty

Na pewno słyszałeś o wyrażeniu "Wszystko wiąże się z kosztami". Jest to całkowita prawda. Aby móc generować przychody, które planujemy w części założeń, musimy zastanowić się nad ich kosztem, ocenić czy jest sens zarządzać każdym z nich pomimo ich kosztów.

Najpierw jednak musimy zróżnicować nasze koszty.

Dla lepszego zrozumienia będziemy dzielić koszty na 3 kategorie.

1. Koszty zmienne
2. Koszty stałe
3. Koszty uruchomienia

Przejdźmy zatem do części poświęconej kosztom.

2.1 Koszty zmienne

Koszty zmienne to koszty zależne bezpośrednio od ilości dostarczanych produktów. Zależą one od poziomu wielkości sprzedaży i/lub kosztów produkcji.

Kolumna Koszty zmienne na powyższym obrazku pokazuje procentowy udział Kosztów zmiennych każdego obiektu w przychodach ze sprzedaży. W ten sposób będziesz mógł obliczyć swój koszt zmienny w każdym okresie.

Możesz również stworzyć tabelę wzrostu kosztów, tak jak stworzyliśmy ją dla wzrostu cen w sekcji Wzrost cen. W ten sposób można dodać dynamikę wzrostu kosztów dla każdego okresu.

Ponieważ w końcu Twoje koszty w jakiś sposób wzrosną. Może to być spowodowane rosnącą ceną produktu, inflacją, nowymi podatkami nakładanymi na niektóre produkty...

Inną tabelą, którą możesz wykorzystać jest tabela kosztów zmiennych :

Jeśli planujesz współpracować z Booking Engines i/lub biurami podróży, możesz przygotować tabelę podobną do powyższej, różnicując swój udział w przychodach z każdego kanału i określając ich stawkę prowizji.

Stawka prowizji, którą hotel będzie płacił tym kanałom będzie również częścią kosztu zmiennego.

2.2 Koszty Stałe

Koszty Stałe to koszty, które musisz ponosić każdego miesiąca lub okresu, aby móc utrzymać swój biznes. Są to koszty niezależne, na które nie będzie miała wpływu sprzedaż jeszcze jednej jednostki produktu lub usługi. Na przykład pensje, telewizja kablowa, Internet, opłata za oprogramowanie, uniform itp.

Stwórz tabelę, w której będziesz mógł obserwować swoje koszty stałe.

Ponieważ płace są również koszty stałe, jeśli masz zbyt wielu pracowników pracujących pod tobą, można utworzyć oddzielną tabelę dla wynagrodzeń do mikromanagementu i obserwować wszystkie swoje wynagrodzenie pracowników.

Jak już mówiliśmy w kosztach zmiennych, koszty rosną w czasie.

W przypadkach kosztów stałych może być również wzrost wynagrodzeń i innych kosztów stałych w czasie. Pracownicy dostaną w końcu swoje roczne lub półroczne podwyżki, ale również inne koszty stałe mogą dostać podwyżkę.

To jest powód, dla którego musisz stworzyć kolejną tabelę, aby obliczyć obciążenie wzrostem kosztów stałych w czasie. Więc w zasadzie to, co możesz zrobić, to zastosować tę samą procedurę, o której mówiliśmy w sekcji Wzrost cen. Jedyną różnicą będzie to, że koszty będą obliczane w czasie, a nie ceny.

Kiedy przygotujesz taką tabelę, będziesz mógł również kontrolować wartość pieniądza i włączyć do swojej analizy niewielkie wzrosty kosztów. To sprawi, że Twoja analiza będzie dużo bardziej realna.

Ten sam rodzaj tabeli możesz przygotować również dla wzrostu wynagrodzeń. Dzięki temu będziesz mógł zobaczyć, ile pieniędzy Twoja instytucja będzie wydawać na wynagrodzenia każdego miesiąca, wliczając w to podwyżki w czasie.

2.3 Koszty początkowe

Koszty początkowe to niezbędne koszty, które musisz ponieść przed uruchomieniem swojej placówki. Są to jednorazowe, niepowtarzające się koszty inwestycji początkowej. W tym przypadku może to być koszt ziemi, którą zamierzasz nabyć, opłaty prawne, licencje i zezwolenia...

Ponieważ koszty rozpoczęcia działalności są innym rodzajem kosztów, należy je obliczać oddzielnie od pozostałych kosztów.

A także jest to koszt jednorazowy, więc nie musisz tworzyć tabeli czasowej dla każdego miesiąca, ponieważ będzie on płacony tylko raz. Możesz stworzyć swoją własną tabelę tak jak na poniższej tabeli.

Jak dotąd udało nam się wprowadzić nasze dane. To jest to czego potrzebowaliśmy do przeanalizowania całego procesu. Założenia dotyczące przychodów i kosztów.

Teraz nadszedł czas na analizę tych danych wejściowych.

3.Raporty

To, jakie raporty powinny znaleźć się w studium wykonalności, może się różnić w zależności od osoby, jednak my podzielimy się tymi, które uznaliśmy za niezbędne.

Podzieliliśmy część Raporty na 5 sekcji.

• Sprawozdania finansowe
• Analiza progu rentowności
• Raport trendu zysków
• Podział jednostek sprzedaży
• Kalkulator NPV i IRR

Zacznijmy więc od naszego pierwszego raportu.

3.1 Sprawozdanie finansowe

Sprawozdanie finansowe to dokumentacja finansowa za dany okres czasu, którą firma/instytucja przechowuje dla siebie, aby sprawdzić swoją działalność i środki finansowe.

Dokumentacja ta jest również kontrolowana przez rząd dla celów podatkowych. Dostarcza ono danych o wynikach finansowych firmy, jej bieżącej sytuacji i przepływach pieniężnych.

Sprawozdanie finansowe obejmuje trzy różne rodzaje dokumentów finansowych: rachunek zysków i strat, bilans oraz rachunek przepływów pieniężnych.

3.1.1 Rachunek zysków i strat

Rachunek zysków i strat przedstawia wyniki finansowe firmy/instytucji w danym okresie czasu. Jest on również znany jako rachunek zysków i strat.

Rachunek zysków i strat koncentruje się na czterech głównych częściach: przychodach, zyskach, kosztach i stratach.

Rachunek zysków i strat zaczyna się od całkowitego przychodu i poprzez odjęcie wydatków, począwszy od kosztu sprzedanych towarów, zmierza do obliczenia dochodu netto.

Podsumowując, jest to ścieżka, w której Przychody całkowite stają się Zyskiem netto.

3.1.2 Bilans

Bilans składa się z trzech części. Są to: Aktywa, Pasywa i Kapitał własny.

Jest to krótkie podsumowanie tego, co twój hotel posiada i jest winien ze swojego kapitału zainwestowanego przez udziałowców.

Wzór, który działa za tym systemem to: Aktywa ogółem = Pasywa ogółem + Kapitał własny akcjonariuszy.

Logika tego wzoru wynika z tego, że firma musi albo płacić, albo pożyczać za aktywa, które posiada.

W aktywach można znaleźć nieruchomości (materialne i niematerialne) lub prawa posiadane przez firmę, które mają wartość pieniężną.

Częśćpasywów obejmuje krótko- i długoterminowe długi, bieżące i odroczone zobowiązania podatkowe, długoterminowe noty i inne długoterminowe zobowiązania do finansowania swojego istnienia.

I wreszcie kapitał własny akcjonariuszy to kwota pieniędzy, jaką dysponuje hotel po uregulowaniu wszystkich zobowiązań.

3.1.3 Rachunek przepływów pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych wskazuje wszystkie środki pieniężne wpływające i wypływające z firmy w wyniku jej bieżącej działalności i inwestycji w danym okresie czasu.

Można powiedzieć, że rachunek przepływów pieniężnych jest sprawozdaniem finansowym, które pomaga inwestorom i innym osobom określić wartość hotelu.

W przeciwieństwie do rachunku zysków i strat, rachunek przepływów pieniężnych śledzi przepływy pieniężne.

STUDIUM PRZYPADKU:

A) Oferujesz klientowi zapłatę 100 000 USD w gotówce z góry w zamian za Twoje produkty. 
B) Oferujesz klientowi zapłatę $110,000 z opcją zapłaty z odroczonym terminem płatności za 2 miesiące.

W przypadku A, Twój hotel sprzedał swoje produkty klientom, a Ty otrzymałeś natychmiast 100.000 USD. Tak więc całkowity przychód wynosi 100.000 USD, a pieniądze znajdują się w części aktywnej twojego hotelu jako gotówka. 
W przypadku B, Twój hotel wprowadza tę sprzedaż do swojego systemu jako Należności. Całkowity przychód wynosi więc $110,000, jednak możesz go otrzymać dopiero w późniejszym terminie. Nadal istnieje ryzyko pokusy nadużycia (które jest ryzykiem, gdy kupujący nie zapłaci kwoty pieniędzy, którą zastawił odbiorcy). Twój hotel jest w zysku zgodnie z rachunkiem zysków i strat i płaci od niego podatek dochodowy, ale pieniądze, które powinny być przekazane mogą pojawić się w większej lub mniejszej ilości.

Rachunek przepływów pieniężnych podzielony jest na 3 główne sekcje: przepływy z działalności operacyjnej, przepływy z działalności inwestycyjnej oraz przepływy z działalności finansowej.

• Jeżeli CAPEX wzrasta w inwestycjach, oznacza to, że nastąpiło zmniejszenie środków pieniężnych, jednakże hotel dokonuje inwestycji na potrzeby swojej przyszłej działalności. Wyższy CAPEX wskazuje na wypływ gotówki z hotelu.
• Jeśli w części inwestycyjnej występuje dodatni wpływ środków pieniężnych, oznacza to, że sprzedałeś część nieruchomości i/lub wyposażenia hotelu, aby wygenerować środki pieniężne.
• Jeśli przepływy pieniężne z finansowania są dodatnie, oznacza to, że do hotelu wpływa więcej pieniędzy niż z niego wypływa. Jeśli jednak wartość ta jest ujemna, to można powiedzieć, że twoja firma spłaca kredyty lub wypłaca dywidendę.

Przyjrzyjmy się teraz, jak przeprowadzić analizę progu rentowności, aby uczynić nasze badanie znacznie bardziej wiarygodnym.

3.2 Analiza progu rentowności

Analiza progu rentowności jest narzędziem finansowym, które pokazuje wymaganą liczbę produktów, które należy sprzedać oraz poziom cen, aby móc osiągnąć punkt "zero zysku".

Pozwól nam rozwinąć...

Otworzyłeś swój hotel.

Do tej pory ponosiłeś koszty początkowe, a każdy okres funkcjonowania hotelu generuje również koszty stałe i zmienne.

Zyski, które będziesz osiągał muszą pokryć koszty początkowe i te wspomniane w pewnym momencie, ale KIEDY?

Próg rentowności wskazuje poziom, w którym wszystkie twoje koszty początkowe są pokryte skumulowanym zyskiem twojego projektu.

Gdy pokryje on te koszty i projekt zacznie przynosić realne zyski, Twoja firma lub projekt będzie powyżej progu rentowności.

Jeśli chciałbyś otrzymać prosty kalkulator progu rentowności, możesz pobrać nasz darmowy kalkulator progu rentowności w Excelu z poniższego linku:

Break-Even Analysis Excel Template

3.3 Raport trendu zysków

Ten raport pokazuje EBITDA w każdym miesiącu. Można rzeczywiście zobaczyć, czy jesteś na zysk w każdym miesiącu w porównaniu do przychodów ze sprzedaży.

*PRO TIP:
EBITDA to zysk przed odsetkami, podatkiem, amortyzacją i umorzeniem w każdym miesiącu. Wszystkie zmienne i stałe koszty są odejmowane przez przychody ze sprzedaży i amortyzacja jest dodawana na nim.

Amortyzacja jest wyimaginowanym kosztem, który zależy od żywotności sprzętu i jego wartości cenowej. Im więcej używasz sprzętu zakupionego do prowadzenia działalności, tym bardziej prawdopodobne jest, że ulegnie on uszkodzeniu i stanowi ujemną wartość aktywów, która powinna zostać odliczona w rachunku zysków i strat. 

Więc ponieważ jest to wyimaginowany, nieistniejący czynnik, jest on sumowany, aby pokazać rzeczywiste zyski każdego miesiąca.

3.4 Podział jednostek sprzedaży

Ważne jest, aby sprawdzić swój miesięczny raport zysków, ale ważne jest również, aby sprawdzić właściwości usług, które świadczysz.

W końcu, twoje usługi pomagają ci osiągnąć zysk, więc dlaczego nie miałbyś zmierzyć ich wydajności?

Przygotowanie Tabeli Jednostek Sprzedaży pozwoli Ci przeanalizować sprzedaż dla każdego produktu i usługi, którą świadczysz. Może to pokazać różne możliwości poprawy strategii.

3.5 Kalkulator NPV i IRR

NPV (znana jako Wartość Bieżąca Netto) to początkowa inwestycja powiększona o różnicę pomiędzy bieżącą wartością wpływów pieniężnych a bieżącą wartością wypływów pieniężnych w danym okresie czasu.

Wartość bieżąca oznacza bieżącą wartość projektu z uwzględnieniem przyszłych wpływów i wypływów pieniężnych generowanych przez działalność gospodarczą.

Pomaga nam to obliczyć wartość Twojego hotelu z uwzględnieniem przyszłych wpływów i wypływów pieniężnych, które będzie on generował. Jest to metoda, którą możesz wykorzystać do określenia wartości twojego hotelu.

Wzór na NPV może być zapisany jako:

IRR (znana jako wewnętrzna stopa zwrotu) do oszacowania prawdopodobieństwa potencjalnych inwestycji. Jest to minimalna stopa dyskontowa, która ujawnia, które projekty przyniosą przyzwoity zysk i będą warte inwestycji.

Możesz obliczyć IRR sumując obecne wartości przepływów pieniężnych i równając je do zera, jak wskazuje poniższy wzór:

Znając minimalną stopę zwrotu, jaką powinien przynieść twój hotel, o wiele łatwiej będzie ci analizować i znać finanse twojego Hotelu.

*PRO TIP:

- Posiadanie w swoich raportach wartości bieżącej netto i wewnętrznej stopy zwrotu pomoże ci znacznie lepiej zoptymalizować budżetowanie kapitałowe. 

- Pomoże ci to zdecydować, czy projekt lub inwestycja jest warta uwagi, patrząc na jej wartość i minimalną stopę zwrotu, jaką powinna generować.

KOŃCOWE PRZEMYŚLENIA:

Studium wykonalności może pomóc Ci w ilościowym określeniu Twoich założeń i daje liczbowe dane wyjściowe do podjęcia decyzji, czy podjęcie danego działania ma sens, czy też nie.

Celem tego artykułu jest wyjaśnienie struktury finansowej zakładania hotelu i danie ci ogólnej perspektywy na ten proces. Tak więc, teraz masz ogólną wiedzę o tym, jak zrobić plan finansowy hotelu.

Teraz możesz zacząć i stworzyć swoje własne studium wykonalności hotelu w Excelu. Lub sprawdź nasz szablon, jeśli nie masz czasu, aby zrobić jeden: Hotel Financial Model Excel Template

Mamy nadzieję, że ten przewodnik pomoże Ci w Twoich własnych studiach wykonalności. Jeśli uważasz, że nie wspomnieliśmy o czymś, skontaktuj się z nami!